“这是具有历史意义的时刻，标志着营改增税制转换的全面开启，标志着新中国成立后已开征66年的营业税正式告别历史舞台，也标志着我国深化税制和征管改革开启了新时代。”这是国家税务总局局长王军对我国本次税制改革的描述。

听了王局长的描述，我们很是振奋，但只是一个“营改增”，老百姓就不知道什么意思。最近人人保平台收到了很多老客户关于这方面的问题咨询，因为“营改增”涉及到了他们最关心的二手房买卖问题。这些客户的户籍大多不在北京本地，在人人保平台的帮助下，无论是社保还是个税都已经满足了外地人在北京购房的条件。今天借着这个机会，针对大家最关心的问题，简单地对“营改增”与二手房的关系进行一次梳理。

什么是“营改增”？

什么是“营改增”？“营”即营业税，“增”即增值税，“营改增”就是把那些原来征收营业税的行为，改为征收增值税。“营改增”全面覆盖与我们普通百姓息息相关的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等。

拿我们国家百姓最关心的房子来说，过去二手房交易所涉及到的各类税费，都随着本次政策的调整发生了变化。“二手房交易‘营改增’后，纳税人负担总体上是减轻的。”某业内人士称。

“营改增”后，增值税费猛降

 想要知道上面这段话所描述的“各类税费”，我们先看一组公式：营业税=含税销售额×征收率；增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。举个例子，在北京一套价值300万的房子，“营改增”之前，营业税=300万元×5%=15万元。“营改增”之后，300万元÷（1+5%）×5%=14.29万元，可以减少纳税7100元。

 “营改增”后，契税下降、个税稍涨

 上述只是增值税的降低，在二手房买卖中还涉及契税、个人所得税等一系列税种，这些税的缴纳税基一样发生了变化。拿北京2年以内的普通住宅来说，先看契税，还是以上面的例子，契税=（300万元-14.29万元）×1%=2.8571万元，明显比之前的300万元×1%=3万元要少了。再看个税，个税=（税基-相关费用-营业税）×20%。营改增后，个税=（税基-相关费用）×20%，这里面税基由300万元变成了300万元÷（1+5%），税基减少，同时营业税消失，这样再次计算会发现个税会比之前缴纳的会稍多一些。

 综上可以看到，北京地区普通的二手房买卖中，个税的稍增相比增值税的降低，总体缴纳的税费还是降低了。其他采取简易计征方式计算个税的地区你会发现个税同样降低。

 买房税钱由谁出？

 买房由谁缴税，这也是人人保的客户比较关心的问题。通常个税和增值税都是由卖方承担，交易费双方共同承担，其他部分由买方承担。但是现在的房产交易市场，通常在交易之前会有一个含税或不含税的整体交易价格，约定税费具体由哪方出。未来避免繁琐，平台建议人人保的客户在买房时最好约定一方交税，毕竟围绕着买房的一系列问题已经很累心了。

 注意，2016年5月1日“营改增”后二手房交易中，下列项目免征增值税：

 1、个人自建自用住房销售。

 2、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

 3、个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。